無料相談室

マンション・メンテのホームページ設問例

長期修繕計画

・マンションの「長期修繕計画」ということをよく聞きますが、どんな内容のことですか?
・「長期修繕計画」はどのようにたてればよいのですか?
・入居3年目のマンションですが、「修繕周期表」はどのようにして作るのですか?
・見本がありましたらお願いします。
・「長期修繕計画」の内容にはどんなものがありますか?


修繕費積立金

・入居直後のマンションですが、修繕費積立金はどのくらいの金額がよいですか?
・修繕費積立金は毎月どうやって管理しておけばよいですか?(この件については日住協ホームページをご参照ください)
・修繕費積立金の値上げはどうやればよいですか?(この件については日住協ホームページをご参照ください)
・上階の浴室から階下の住宅へ漏水がありました。補修費用を修繕費積立金から支出できますか?

設計図書等の保存

・入居時に分譲会社からいろいろな図面や書類を手渡されました。管理組合として最低限どんな書類をどのように保管しておいたらよいですか?
・管理組合として保管しておく図面や書類にはどんなものがありますか?
・隣地から協会の立会いを求められました。手もとには特に資料がありませんが、どのようなものを用意すればよいですか?
・設計図(面)と竣工(図)とはどう違うのですか?

工事の工法

・屋根防水の工事を計画中です。屋根の補修工事にはどんな工法がありますか? その長所と短所を教えて下さい。
・バルコニーは防水していないと聞いています。バルコニーはこのまま防水しないでもよいのですか?
・給水管の更正工事にはどんな工法がありますか?
・どんな基準で工法を選べばよいのですか?
・排水管の洗浄(定期清掃)にはどんな工法がありますか?

工事の保証

・工事の保証期間は一定に決められているのですか?
・「カシ保証」とはどんなことですか?
・保証期間内はどんなことをやってもらえますか?
・外壁工事後に塗膜が剥がれた場合、無料で補修してもらえますか?
・「保証」と「補償」とはどう違うのですか?

日常の修繕

・「計画修繕」と「日常の修繕」とはどう違うのですか?
・日常の修繕にはどんなものがありますか?
・エレベーターの点検や改修は日常の修繕として計画すればよいのですか?
・「法定点検」とはどんなことですか? 受水槽の点検は法律で定められているのですか?
・業者から電気設備の省エネ対策工事をすすめられています。どの程度の効果が期待できますか?
イラスト

劣化診断

・外壁がうす汚れて、ひび割れが目立つようになりました。修繕計画を立てるにあたって、建物の傷み具合を専門家にみてもらいたいと思っています。どこに問い合わせればよいですか?(この件については日住協ホームページをご参照ください)
・劣化診断を受けるには費用がどのくらいかかりますか?
・劣化診断はどんなところにたのめばよいですか?
・劣化診断はどこまでやってもらえばよいのですか?

修繕工事

・「補修工事」「保全工事」「改修工事」などいろいろな言葉を聞きますが、各々どのような違いがあるのですか?
・外壁の修繕工事を計画しています。管理組合として、どのような組織や体制でやったらよいのですか?
・マンションの修繕工事にはどんなものがあるのですか?

施工業者の選び方

・外壁の修繕工事を予定しています。施工業者を選ぶにはどのような方法と手続きで行えばよいのですか?
・「入札」とか「相見積り」とか、よく聞きますが、どう違うのですか?
・見積もりに参加してもらう業者は多ければ多いほどよいのですか?
・業者の選考はどんな基準で選んだらよいのですか?

いざというときの保険

・マンションの保険にはどんなものがありますか?
・マンション屋上(屋根)からの漏水で住民が被害を受けたときの保険を教えて下さい。
・洗濯機の排水等で上階住戸が下階の住戸に被害を及ぼした場合の保険は?
・外壁の一部がくずれて、通行人にケガをさせたようなときに備えて保険を考えていますが、どこに相談すればよいですか?(この件については日住協ホームページをご参照ください)

その他

・その他何でもご質問ください。

今までにきた相談内容の一部を掲載します

Q.

高層マンションであるため、ベランダ外壁の一部に、アルミ柵を用い、ステンレス金具(すでにサビ始めています)で固定しています。このようなベランダのアルミ柵の長期修繕計画はどう立てたらよいでしょうか?
それとも、固定金具が、竣工半年でサビ始めているステンレス金具を用いていることにたいする長期修繕計画を検討すべきですか?
わかりやすくお教え願います。

A.
ベランダのアルミ柵修繕計画

ご相談によると、築年数1年以内で既に金属部が錆び始めたということですが、ちょっと速すぎます。地域的に塩害があるのでしょうか。ステンレスにもいろいろな種類がありますが、それにしても半年で錆びることはまずないと思われます。ステンレスかどうか調べる必要がありますが、その金具は鉄製のメッキ製品ではないでしょうか。磁石を使って確認してください。ステンレスSUS-304の場合は磁性を帯びませんが、SUS-340や鉄製は磁性があります。いずれにしても錆止め塗装する必要があるようです。

マンションの分譲には、アフターサービスが付いていると思います。金属部の錆に関して何年の無償保証があるか確認してください。多分、異常な現象ですから、瑕疵相当の不具合とも考えられます。竣工図書に金具がステンレスと明記してあるのか、鉄製と明記してあるのかも確認してください。明記していない可能性もありますが、通常はステンレスを使用する部位の金具と思われます。超高層建物の重要部位に腐食性の金具を使用することに制限はありませんが、設計および施工の品質計画に問題があるようです。安全性確保の意味で、日常的に管理組合が点検および修繕できない部位に関してはそれなりの製品を使うべきであり、設計・施工の仕様の誤りがあるかも知れません。年数も浅いことですから、公平な第三者に診断依頼を検討してみたらどうでしょうか。

通常鉄部塗装は、状態により多少の差はありますが、定期修繕として3年から5年程度で定期的に錆止めおよび仕上げ塗装することが一般的です。しかし、超高層建物の場合は、そう易々と工事できません。仮設足場がうまくできないと工事も困難ですから、約10年目の大規模な総合改修時にまとめて実施したいところです。実際の状況が分かりませんからはっきりした評価ができませんが、表面にうっすらと出た赤錆程度でしたら耐久性には問題はないと思われます。腐食が進むようであれば材質に問題があるので大規模な総合改修時に高品質な金具に交換することがお勧めです。場合によっては、売主に交換請求してみることも検討して下さい。

したがって、足場を必要としない部位の金具の場合は塗装処理できるので、3年から5年のサイクルで長期修繕計画に位置づけることが好ましく、足場を必要とする部位は、10年程度の耐用がある金具に交換するよう長期修繕計画に位置づけることが好ましく思います。修繕費は、専門のコンサルタントに修繕仕様を検討してもらい費用計上するようにして下さい。

塗装改修仕様は、金具などの錆が多い場合、錆落ししてから塗装しなければ直ぐにまた錆が出ます。細かい部分は錆落しが困難ですから、錆止めは「錆転換型錆止め塗料」を使ってください。通常の錆止め塗料では性能を発揮できない場合がある点を注意して下さい。

担当文責:鈴木哲夫