改修工事情報

店舗併用複合型マンションの大規模修繕工事

工事事例/柏パークホームズ


 NPO日住協主催により工事見学会を7月4日、施工中の柏パーク・ホームズ管理組合において開催した。管理組合から工事に至るまでの経過説明、設計監理者及び施工会社から工事の概要説明、日住協から支援制度利用による工事との関わりについての報告等があり、その後に工事現場の見学を行った。
 同マンションは、JR柏駅から歩約8分の好立地にあり、三井不動産が分譲した店舗併用複合型の単棟マンションで、昭和61年竣工、RC造(1部SRC造)地上7階、地下1階、総戸数58戸(その内、1階にコンビニ1戸、医院2戸、2階に事務所3戸)。  同マンションの外壁等改修大規模修繕工事は今回が第2回目の工事(第1回目は平成9年実施)となる。主な工事範囲と内容は(1)外壁等の躯体改修・止水工事(2)外壁タイル補修工事(3)シーリング改修工事(4)金物等改修工事(雨樋・避難ハッチ等交換、玄関扉シート貼付・モール取り替え等)(5)バルコニー・開放廊下・階段室等の床防水工事(6)屋根防水改修工事、等々。複合型マンションなので店舗が営業しながらの工事となった。


1階にコンビニ同居の柏パーク・ホームズ


 工期=平成22年4月〜同8月、総工費=約6000万円、工事支援コンサル=NPO日住協、設計監理=(有)八生設計事務所、施工=(株)サカクラ。
 同マンションの今回工事は、NPO日住協がスタートさせた大規模修繕工事支援制度第1号工事であるので、日住協としてはかなり早い段階から入念に準備を開始した。
 平成21年5月、日住協の「建物1日診断」を同マンション管理組合が利用したことから、この支援制度の話が持ち上がった。管理組合側の考えとしては、「自分たちは専門家集団ではないので、理事の中に工事に詳しい人が1人や2人いても荷が重すぎる。第3者を入れて工事を進めたい」とのことで、支援制度の活用と設計監理方式の採用を5月の理事会で決定した。


天井面ポリマーセメントモルタル吹付け作業


 日住協ではこれを受けて、基本計画の打合せと設計監理者の紹介、現場調査等々一連の作業に入った。管理組合側の意向では、12月の定例総会までに工事仕様書の作成や施工会社の内定等をしておきたいとのことだったので、施工会社募集要綱案作成、見積依頼、ヒアリングなど、管理組合の助っ人役として急ピッチで作業を進めた。
 施工会社選定にあたっては、候補6社の中から見積の結果3社に絞り、ヒアリングを行って、10月末内定にまでなんとかこぎ着けることが出来た。


7月に開かれた工事見学会関係者による工事の報告等


 日住協としては、選定基準のアドバイスやヒアリングに同席して質問するなど、終始管理組合側の立場に立って補佐した。定例総会議案書の作成手伝いなども行い、予定通り12月に総会を迎えた。総会では修繕委員会の設置も承認され、以後は修繕委員会を補佐して着工までの具体的作業に入った。工事中は、定例会議や工事検査に立ち会うなどのほか、コンサルタントとして諸々のアドバイスもさせていただいた。
 工事完了までの1年4カ月の間、現場へ足を運んだのは50数回にも及んだが、工事も無事終了となり、管理組合のお役に立てたことが担当者としての大きな喜びであった。(NPO日住協事業部)

NPO日住協 大規模修繕工事支援制度
◆修繕工事の計画から竣工まで 管理組合をサポート◆

 この支援制度は、管理組合から「工事の実施時期にきているが、どこから手をつけて良いか分からない」「誰に相談したら良いのか」「管理組合の理事はそれぞれ仕事を持っているので工事のことに専念出来ないで困っている」などの相談が多数あるところから、管理組合の大規模修繕工事をサポートする事業として平成21年にスタートしました。
(1)工事の準備段階 マンション設計図書等の内容確認・建物等の調査診断・長期修繕計画表の内容確認etc
(2)工事の計画段階 設計管理方式採用の提案・劣化調査のための各戸アンケートの作成、集計、分類・工事基本設計図内容の確認・工事資金計画・工事保証条件・施工業者募集要項案作成・施工業者選定補助・総会提案の議案書作成補助・修繕委員会立ち上げ補助etc
(3)工事の実行段階 工事契約締結時の立ち会い・施工業者の工事実施計画書確認・工事住民説明会準備補助・工事中の打合せ会等の立ち会い・工事検査立ち会い・完成引渡書類等確認・竣工式補助etc
(4)工事の終了段階 アフターメンテ計画補助・長期修繕計画見直し補助etc
 支援制度の利用による管理組合側のメリットとしては、(1)役員の負担を大幅に軽減(2)計画修繕工事を適宜適切に実施できる(3)専門技術者による劣化診断(4)劣化調査に基づく工事範囲や工事方法が可能(5)適切な工事金額による施工が可能(6)仕様書通りの工事進行を第三者がチェック、等々です。
詳細はホームページをご覧いただくか、NPO日住協事務局までお問い合わせ下さい。http://www.mansion−kanrikumiai.or.jp п@03−5256−1241

(2010年9月号掲載)