改修工事情報

陸屋根・勾配屋根・タウンハウス屋根の防水の種類と問題点

 8月11日、日住協の防水改修工法勉強会が行われました。そのときの、防水技術者・雨宮俊之氏の講演要旨を、シリーズでお届けします。


工法と材料

1.改修に使われる主な防水材料とその特徴

(屋上以外も含む。保証期限は一般的には10年間)

(1)アスファルト防水(露出)
 主な施工場所は陸屋根です。

  1. 信頼性が高い
  2. 歩行用には適さない
  3. 狭いところ、パイプ、架台等の多い所の施工には適さない
  4. アスファルト防水の上に直接施工できる
  5. 火を使う
  6. 臭いが出る
  7. 見栄えはあまり良くない
  8. 専門職が少ない
  9. 費用が比較的安い

(2)改質アスファルト防水
 主な施工場所は陸屋根です。

  1. 1枚または2枚貼り
  2. 歩行用には適さない
  3. 狭い所、パイプ・架台等の多い所の施工には適さない
  4. アスファルト防水の上に直接施工できる
  5. 火を使う工法もあるが危険性は少ない
  6. 費用が比較的安い

(3)ゴムシート

 主な施工場所は陸屋根・勾配屋根・バルニコー床です。

  1. 伸縮性が良い
  2. 比較的綺麗
  3. 工事費は比較的安い
  4. アスファルト防水の上に直接施工できない

(4)塩ビシート
 主な施工場所は陸屋根・廊下・階段・バルコニー床です。

  1. 伸縮性能が良い
  2. 比較的綺麗
  3. 施工は比較的難しい
  4. ほとんどの既設防水の改修に対応できる
  5. 費用は(1)(2)(3)に比べ高い
  6. 15年・30年保証有り
  7. ゴミがあまり出ない

(5)エポキシ樹脂
 主な施工場所は廊下・階段・バルコニー床です。

  1. 工事期間が短い
  2. 伸び・縮みに追従しない
  3. 狭い場所に適す
  4. アスファルト防水の上に直接施工できない
  5. 材料使用量を確認しづらい

(6)ウレタン樹脂
 主な施工場所は陸屋根・廊下・階段・バルコニー床です。

  1. 工事期間が短い
  2. 狭い所にも適す
  3. アスファルト防水の上に直接施工できない
  4. 材料使用量を確認しづらい
  5. 比較的綺麗な仕上げとなる
  6. 施工適用範囲が広い
  7. 費用は比較的安く、(1)(2)程度
  8. 早く歩行できる材料(2時間位。階段・廊下等に仕様適。速乾ウレタンまたはリムスプレー速乾ウレタン)もある

(7)弾性モルタル
 主な施工場所は廊下・階段・バルコニー床です。
  1. 工事期間が短い
  2. 伸び・縮みに追従しにくい
  3. 工事費は比較的安い
  4. 職人により仕上がりの善し悪しに差が出る
  5. セメント系の防水剤
  6. 改修工事の時、別の材料が直接施工できる
  7. あまり普及していない

(8)瓦・スレート瓦
 主な施工場所は勾配屋根です。
  1. 改修に費用がかかる
  2. 瓦・スレート瓦本体より下地の木部の劣化が早い
  3. 劣化調査に費用がかかる
  4. 耐用年数に疑問
  5. 見栄えがよい
  6. 全面改修には足場が必要

(9)アスファルトシングル
 主な施工場所は勾配屋根です。
  1. 比較的材料費が高い
  2. 見栄えがよい
  3. 表面の砂が落ちる
  4. 全面改修には足場が必要


2.集合住宅に施工されている代表的な屋上防水の仕様


(屋上防水仕様)(施工されている割合)(耐用年数の目安)
a.アスファルト露出防水非常に多い12年〜15年
b.アスファルト押さえ防水高層住宅に多い15年〜20年
c.コロニアル(スレート瓦)、瓦勾配屋根、最近多い20年〜30年
d.アスファルトシングル勾配屋根20年位

3.各種屋上防水においての問題点等


(1)管理組合においての問題点等
(2)新築時設計・施工においての問題点等
(施工上の問題として)
(設計上の問題として)
(3)改修工事においての問題点等
(4)アフターメンテナンスにおける問題点等

4.防水業界の形態


防水業界図

  1. 各メーカーはそれぞれ同等品を作って競争している
  2. 工事業者は材料を通じ(販売代理店・メーカー)広範囲の工事業者との交流を持っている
  3. このような中から各工事の情報を得、また工事を獲得している
  4. 防水業界が一番業者間の繋がりが密であり、結束も堅い
  5. 特約店は特約メーカーの材料は販売店を通して買うより安く買える 。したがって、材料工法に若干無理があっても安い材料で出来る仕様を組たがる
  6. 防水材も同等品と言われる材料をそれぞれのメーカーが作っており、傘下の工事業者はメーカーを指定された材料が特約メーカーのものでない場合は一般販売店から高く買わなくてはならなくなり工事費が嵩む。

改修工事を行うまで

1.工事の発案から防水改修工事完了まで

(1)設計監理方式による場合

設計監理予算総会議決

設計事務所選定

設計監理料見積り

仕様書作成

施工業者選定

見積り

業者決定

工事説明会

工事着工

工事完了


*工事の設計・仕様書作成及び工事監理を設計事務所に委託し、併せて業者選定・見積書の評価・工事説明会等の運営に助言を受ける方法。

(2)責任施工方式による場合

予算総会議決

業者選定

見積り

業者決定

工事説明会

工事着工

工事完了


*工事の設計・仕様書作成及び工事監理を工事を請け負う業者に一括依頼する方法。

2.設計監理方式及び責任施工方式のメリット・デメリット

(1)設計監理方式のメリット・デメリット
  1. 仕様にかなった工事が行われたか確認できる
  2. 一定した基準・数量で見積りが取れ、比較検討が出来、納得出来る
  3. 小さな工事では割高になるが、中・大規模な団地などでは設計監理方式とした方がよい
  4. 特定のメーカーの指定が入る場合がある(設計者自身だけでは調査・仕様が組めない場合が多い)
  5. 設計事務所に依頼しなくても自主で可能な場合も多い

(2)責任施工方式のメリット・デメリット
  1. 設計監理費用がかからない
  2. 特命の場合は比較的良心的に工事を行う場合が多い(アフター等にも誠実に対応する)。逆に言えば、業者は比較的余裕のある値段で受注できる
  3. 談合されやすい(工事費の比較検討が出来ない)
  4. 施工業者側に都合の良い仕様・材料になる可能性がある
  5. 仕様にかなった工事がなされたか確認しづらい

3.防水改修の費用の目安

防水改修の費用の目安
(仮設・諸経費・消費税を除く)
a. アスファルト露出防水約\4,500/平方m
b. 改質アスファルト防水(常温工法共)約\6,000/平方m
c. ゴムシート(密着工法)約\4,000/平方m
d. 塩ビシート(機械固定工法)約\5,000/平方m
同上(廊下・バルコニーの場合の密着工法約\5,800/平方m
e. ウレタン樹脂約\3,500/平方m
f. アスファルトシングル約\6,000/平方m
g. コロニアル約\7,000/平方m

*表は防水施工のみの費用であり、実際には別途次の費用が必要になる。建物の既設防水層・建物の形状等にもより諸掛かりが違ってくる。

  1. 仮設工事(現場事務所、荷揚げ施設、足場等)
  2. 既設防水層または下地の表面処理、膨れ・段さ・不良箇所除去補修
  3. 水溜まり、勾配不良箇所の修正
  4. 断熱材の取替・新規補足または新規追加施工
  5. 押さえコンクリート板の撤去・移動・再取付け
  6. 金物製笠木の取り外し、再取付け又は取替え
  7. 諸経費、消費税
*上記のうちa.b.g.を含んだ防水改修の予算取りとしては、平方m当たり上記単価の2倍が目安となる。その他c.〜f.の項目については状況により費用のかかる割合が違い過ぎ一概に表せない。

4.防水改修を行う業者(カッコ内が下請けとして工事を行う)

  1. ゼネコン(防水専業者)
  2. 防水専業者
  3. 改修専業者(防水専業者)
  4. 塗装工事業者で改修を行う業者(防水専業者)
  5. 管理会社の工事部門(防水専業者)

5.改修業者を選定する場合の注意事項

  1. 同一業界のみをそろえない(異業界の業者を組み合わせる。例:ゼネコン+防水専業+改修専業)
  2. 仕様を業者に提案してもらう場合は、同一条件で見積依頼をしないと比較検討できない
  3. 出来れば、居住者の中で専門委員会を組織しアドバイスを受ける
  4. 業者は、仕入れ易いメーカーの材料・工法で防水をしたがる(仕様を組みたがる)
  5. 新築の場合は、ほとんどの場合性能保証期間は10年であるが、改修工事の場合は保証年限が材料・工法により異なる場合があるので必ず見積の条件に保証年限を指定する
  6. 大手ゼネコンが安いといって選定するのは危険。所詮は、一括下請けに工事を任せるので下請け業者の力量以上の内容にはならない(監理者に力があれば良いが・・・)
  7. 専業者の場合、工事実績が下請けの多い専業者より、元請けとして工事をしている業者を優先する。管理面が充実しているから


6.防水の性能保証


7.防水改修を行う時期(防水性能に対して)


8.工事を実施する時期(季節的な時期)


9.工事中の問題点(注意点)


10.改修工事を完了してから良く聞く苦情など


(2003.06)