住み替え情報

定期借家制度

 住み替えには、住宅の買い換え等により住み替え先を購入したり、貸借りする方法などがあります。また、住んでいた住宅を売却せず賃貸することも考えられます。
 そこで、本年3月1日より施行されました「定期借家」の制度についてご説明します。

3月1日からスタート

 この定期借家制度は、当分の間、建物を新しく賃貸借する場合にのみ適用される制度で、従来から賃貸借中のものは対象となっていません。また、今後しばらくの間は、従来型の賃貸借契約と定期借家契約と2つの制度が併存(どちらか選択できる)することになります。
 定期借家契約とは、期間を定めて建物(居住用建物や事業用建物)を賃貸借する契約で、期間の満了と共に契約が終了となる制度です。従来のような「契約の更新」という概念はありません。

契約の継続

 3月1日より施行された定期借家権制度には、「更新」がないことを前項にて説明しました。
 では、定期借家権契約でその契約を継続したい場合にはどうなるのか、ということですが、この場合には、「新しく契約をし直す」ということになります。したがって、従来型のような更新料や礼金の授受といったものもなくなります。
 このように定期借家で契約を継続をする場合には「新規契約」となりますから、この段階で貸主は畳や襖等を新しいものに取り替えて「新規物件」にする必要があり、貸主がそれをしない場合には、借主から賃料の減額を要求されることがあり得る、といわれております。これらは定期借家制度の借主側のメリットとなります。
 定期借家制度の貸主側の最大のメリットは、賃貸借期間が限定されていますので、貸主側に正当事由がなくても契約を終了させることができ、立ち退き料等の問題が派生しないという点です。

まとめ

 定期借家制度は、平成11年12月に成立した「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法案」の中で借地借家法の一部改正として創設されたものです。
 主な要点は、

になります。
 借主側の中途解約は、特約があればできることになっていますが、居住用の定期借家契約で床面積200平方メートル未満のものは、借主の転勤、療養、親族の介護、その他やむを得ない場合には特約がなくても解約できることにはなっています。