住み替え情報

住み替えと減税

 不動産の税制は毎年改正されていますが、平成16年度大幅改正となりましたので、住み替え時の主な税金を中心にシリーズでご紹介します

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 不動産を売却したとき、保有しているとき、各々次のような税金がかかります。

不動産を売ったとき
 ・譲渡所得税(不動産を購入した価額より売却した価額の方が高いとき)

不動産を買ったとき
 ・不動産取得税
 ・登録免許税(登記時)

不動産を持っているとき
 ・固定資産税
 ・都市計画税

不動産を貸しているとき
 ・不動産所得税(住み替えで住宅を貸したとき。家賃と給与など他の所得と合算して課税)。

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住宅を売却したときの税金

 土地や建物を売却したときには、売却した価額から購入時の価額や売買に関する諸経費等を控除した差額に対して「譲渡所得税」がかかります。

 したがって、売却した価額が購入価額より低い場合には譲渡所得税はかからないことになります。

 譲渡所得税の税率は、平成16年度より

  1. 長期譲渡(所有期間が5年超)の場合が20%(所得税15%、住民税5%)
  2. 短期譲渡(同5年以下)の場合が39%(所得税30%、住民税9%)

となりました。

 譲渡所得税は給与等の他の所得と区分して計算(分離課税)し、確定申告する必要があります。

 売買に関する諸経費とは、土地測量費、仲介手数料、住宅等を貸していた場合の立退料などです。購入時と売却時の諸経費が対象となります。

 また、マイホームを売ったときには、税率が軽減される諸々の特例もあります。

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マイホームを売ったときの特例(減税)

 マイホームを売ったときの主な特例の概要は次の通りです。(但し税制は細かな例外もありますので、詳細は税務の専門家または所轄税務署にお問い合わせ下さい)

●3千万円の特例控除
 通常の売買(親子間等の特別の関係でないもの)の場合、所有期間の長期、短期にかかわらず譲渡した所得(利益)から最高3千万円の控除が受けられます。

●軽減税率の特例
 所有期間が10年超の場合、3000万円の特別控除後の所得金額(課税譲渡所得)に対して軽減課税が受けられます(但し、買換えの特例を受けないとき)。例えば、その所得金額が6千万円までは14%(所得税10%、住民税4%。6千万円超は略)

●買換え(交換)の特例
 所有・居住期間10年以上で、居住用に買換えは繰り延べ課税されます。

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マイホームを買ったときの税金

 住宅を買ったときの税金の主なものは次の通りです。

●登録免許税
 住宅を買った場合に、登記所(法務局)で登記をするときの税金です。司法書士へ支払う手数料とは別途にかかります。
 所有権の移転登記、保存登記(新築建物等)、抵当権設定登記(住宅ローン利用時等)などの登記の種類によって税率が異なります。一定の要件により税率の軽減があります。

●不動産取得税
 住宅を購入したり、新築したりして不動産を取得したときにかかる税金です。
 標準税率は不動産の価格(課税標準/税額を算出する基になる金額で原則は固定資産課税台帳の登録価格)の4%ですが、取得期限を区切っての特例措置(3%)や一定要件を満たした場合の特例があります。

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住宅を購入したときの減税措置と特例

 住宅購入にともなう主な減税措置や特例は次の通りです。

●住宅ローン控除(所得税の減税と措置)
 マイホームを新築・増改築・購入し平成20年までに居住した場合、返済期間10年以上の住宅ローンがあり一定要件を満たしたときは、居住したときから10年間、ローン残高に応じて一定額を所得税額(給与等)から控除できます。
●住宅取得資金等の贈与(贈与税の減税措置)
 住宅取得または増改築資金を父母や祖父母から贈与(金銭)を受けた場合で550万円までは一定要件で贈与税がかからない特例があります。
●贈与税の配偶者控除
 婚姻期間20年以上の夫婦間で、居住用不動産の購入資金の贈与があったときは、基礎控除の110万円のほかに最高2000万円までの配偶者控除が受けられます。居住することが要件です。


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相続時精算課税制度と特例

 相続税・贈与税の一体化措置として「相続時精算課税制度」が平成15年に創設されました。
 これは、65歳以上の親(父と母)から20歳以上の子への贈与について、2500万円までは非課税(贈与税)となり、これを超えた分は一律20%の税率で贈与税を納付し、相続時において相続税で精算するという制度です。父と母の2人(各2500万円)から受けられます。
 このほか、一定の住宅取得等資金(金銭)の贈与の場合は、平成17年末までの措置として非課税枠を1000万円上乗せして、3500万円(2500万円プラス1000万円)まで贈与税がかからずに相続時に精算できることになっています。この場合は贈与者(父母)の年齢制限はなく、また土地や建物を配偶者等特別な関係者から取得したときは適用されないなど一定の要件があります。いずれも申告が必要です。

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住宅を保有しているときの税金

 住宅を売却したり、購入したりするとき以外に、住宅を持っているときにも税金がかかります。

●固定資産税と都市計画税
   毎年1月1日現在で住宅の所有者(市町村の課税台帳に登録されている人)に対して固定資産税がかかります。
 土地や建物(マンションでも)について課税されますが、税負担が急激に増加しないよう評価額に負担調整率をかけて税額調整しています。この固定資産税評価額は3年毎に評価替えがあります。平成15年に評価替えがありました。固定資産課税台帳の登録価格(課税標準)に固定資産税が標準税率1.4%、都市計画税0.3%を乗じて税額が計算されます。
 都市計画税は、都市計画法による都市計画区域内の市街化域内の住宅について課税されます。
 また、新築住宅に係わる固定資産税の減額措置等の特例もあります。

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住宅を貸しているときの税金

 住み替えにより住宅を貸す場合にも税金がかかります。
 個人が住宅を貸している場合には、その所得が不動産所得として所得税、住民税、事業 税(10室以上のアパートなど一定規模以上の場合)が課税されます。
 不動産所得の金額は、その年の総収入金額から必要経費を控除した金額が課税対象とな ります。
 この不動産所得と他の所得(給与等)を合算し、所得税控除した額が課税されます。毎 年2月16日から3月15日までの間に前年度分を確定申告する必要があります。
 不動産所得の収入金額の対象は、家賃のほか権利金、礼金、更新料、名義書換料などで す。
 必要経費となるものは、不動産を購入、新築時の不動産取得税、固定資産税、都市計画 税、火災保険料、修繕費、立退料、住宅ローンの金利相当分等です。

おわり


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