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 ストック型の住宅市場への転換を図るため、住宅リフォームの適切な実施がますます重要になっている。こうした中、(公財)住宅リフォーム・紛争処理支援センターは、「第34回住まいのリフォームコンクール」を開催する。作品の応募締切りは6月15日迄で、個々のリフォームを評価する「作品部門」とリフォーム事業の仕組み等を評価する「ビジネス部門」の2部門で作品を募集。
 ここでは昨年コンクールでビジネス部門「分野別特別賞」を受賞した作品を紹介する。

  
改装前        改装後の専有部分室内               


                 
更新したポスト    美装した外観


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 「ビジネス部門」入賞作品「過疎化する分譲マンションの活用」受賞者=(株)オレンジハウス
 不動産+建築(新築・リノベーション)+賃貸客付のワンストップ機能を持つ(株)オレンジハウスは、静岡市内にある不良物件の増えたマンションの、不良な空き住戸をまとめて購入し、リノベーションした(24戸数のうち13戸をリノベーション全体54%)。
 管理組合に大きく意見のいえる立場になり、共有部の問題を早期に解決できた。ファサードの美装・ポストやインターフォン取り替え・エレベーター美装・給水タンク美装・汚水ますの修理・雨もれ対策・給水管取り替えなど共用部を改善した。
 また、物件個々の通常マンションリフォームではさわれない部分も管理組合から許可を得て修繕することができた。修繕しなければ、部屋として機能しない事柄であり、資産価値も無かった。具体的には、隣の火災により、サッシが開閉できなくなっていたが、サッシを取り替えた。また、トイレの地中配管のたわみにより、水が跳ね返る現象があったが、汚水配管経路自体を新規に工事して、排水を正常に戻した。デザインに関しては、同社若手社員のデザイン取組の場として活用した。
 新たなニーズの住まい手を探す取り組みについての実施
 従来の住まいではない形も管理組合の承認を得ることができ、サロンやオフィスなどとして借りてもらった。また、「学生専用シェアハウスの実現」を考える人が現れ、共同でシェアハウスの骨格をまとめ、借りてもらった。現在、「コクーンベース」というシェアハウスになり、実際に運営されている。学生向けシェアハウスの主催者は、全国紙でも取り上げられ、大学で講演にも呼ばれ、取り組みが注目されている。
 マンションも満室になり、活気が戻り、マンション全体で価値が甦った。
(講評より抜粋)
 応募者である(株)オレンジハウスは、静岡市内において、バブル期などに分譲されて現在は市場流通価値が低下している管理不全マンションの空き住戸をまとめて買い取り、管理組合内での発言力を確保したうえで、その専有部分のリフォームだけでなく、マンションの共用部分の改修をも、管理組合の了解のもとに自己負担で実施し、マンション全体の機能改善と管理水準の向上を図ることにより、資産価値の向上を実現している。その上で、改修後の専有部分を、住宅として、あるいはオフィスやシェアハウスなど市場ニーズに沿った用途として、賃貸運用している。
 本事例のビジネスモデルとしての汎用性については、流通市場での仕入れ価格と、賃貸市場での賃料とのバランスの中で成立し得るものであるが、静岡市だけでなく、大都市圏近郊の県庁所在地など、一定の経済規模のある都市であれば、十分に活用できるモデルと考えられる。以上により、「分野別特別賞」地方分譲マンション再生モデル賞≠授与されたものである。





(2017年5月号掲載)

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