建物の運用は安全性、衛生性、機能性等について、建築基準法、消防法、ビル管法、労働基準法、水道法等の法律で、幾つかの技術的最低基準を設けています。
　マンションの場合、区分所有者が組合を組織し、これが建物共用部の運営管理を行ないます。定期的な保守、点検の費用は積算し易いのですが、大規模修繕の費用についてはなかなか難しいところがあります。この為に長期修繕計画が必要で、その為には普段からの維持保全と、建物診断が欠かせません。

維持保全・・・竣工当時の機能、性能を保持する

１　維持保全の種類

・安全性、衛生性の確保・・・外壁タイル等の剥落、給水管の赤錆び等対策
・機能性、快適性の確保・・・機械設備、昇降機設備の維持、清掃等
・資産価値の保持、増大・・・社会の技術進歩に遅れないようにする

２　維持保全の方法・・・予防保全の方が耐用年数が長くなる

・事後保全・・・漏水、機器損傷等問題が発生してから処置をする
・予防保全・・・日常、定期点検により劣化状況を把握して、予防措置をする

３　維持保全の効果

・物理的寿命の延長・・・構造体の安全性、機器類の交換時期
・故障率の低減・・・・・設備機器等の良好なる運用
・衛生環境の向上・・・・空気環境、給排水衛生環境

建物診断

１　診断の目的（改修方針、改修目的）

・劣化診断・・・・・・物理的劣化、故障等対応
・安全診断・・・・・・外壁落下防止等、安全性の確保
・耐震診断・・・・・・地震による災害防止
・環境診断・・・・・・室内環境の快適性の向上
・省エネ診断・・・・・省エネルギー等経済効果
・システム機能診断・・建築物の機能向上

２　診断を行なう動機

・予防保全の為
・長期修繕計画の為
・事後保全の為
・建物の機能向上の為

３　診断の手順

　１）予備調査・・・・・設計図書、修繕記録、建物状態、保守・点検記録等調査
　

　２）本調査
　　・１次診断・・・・目視、部分打診
　　・評価・・・・・・２次診断の内容確認
　　・２次診断・・・・目視、打診（部分又は全面）、非破壊、物理調査、
　　・評価・・・・・・３次診断の内容確認
　　・３次診断・・・・目視、破壊調査、抜管、内視鏡調査
　３）診断結果報告書
　　・調査概要・・・・・・・・建物概要、調査目的、調査項目、調査方法
　　・調査結果・・・・・・・・調査結果まとめ、総合所見
　　・劣化・損傷位置図・・・・図面に調査内容記入
　　・調査写真・・・・・・・・調査内容、部位の写真
　　・劣化内容・原因・評価・・劣化の種類、程度、原因
　　・物性試験結果・・・・・・中性化、仕上材引っ張り試験、圧縮強度、その他
　　・設備関係調査・・・・・・内視鏡、抜管考察、
　　・改修案の策定

４）長期修繕計画
　調査項目は「４劣化と寿命」の項目の劣化の種類に対応する。

４　評価

１） 評価の度合い
A：やや劣化は始まっているが、殆ど問題がない（健全）
B：劣化があきらかであるが、まだ健全である（軽度）
C：かなり劣化が進行しており、１～２年の内に問題が発生する（中度）
D：安全上問題が発生しており、早急の修繕が必要である（重度）

■　評価は部位毎に行なわれ、表現方法が違う場合があります。
長期修繕計画
　上記の建物診断、評価、改修案に則り、改修時期、内容を想定して工事費用を概算し、修繕積立金の計画を行なう。