Ｍハイツ住宅管理組合（東京・板橋区）　理事長　橋爪　昉（はじめ）

　給排水管更新工事中のＭハイツ住宅管理組合（東京都板橋区前野町）において、平成20年７月10日Ｍハイツ住宅管理組合、ＮＰＯ日住協東京都支部、東京マンション管理士事務所事業協同組合、マンションリフォーム協同組合の共催による工事見学会が開催された。当日は平日にもかかわらず管理組合役員やマンション管理士等、16管理組合40数名の参加者があった。（以下工事内容について管理組合より詳細報告をしていただいた）が開催された。当日は雨模様にもかかわらず16管理組合47名もの参加者があり、盛況な見学会となった。（以下改修工事の事例報告）

１　設備の劣化

　板橋区前野町にあるＭハイツは、１９８１年公団分譲の団地型マンションで、５～８階建て５棟３０１戸、１戸約90ｍ２の建物である。建物構造は壁式であり、耐震補強の必要はないと判断されたが、高架水槽３基は満水時に震度７で全て転落すると判断された。併せて、給水管、台所雑排水管と浴室等雑排水管を抜管試験した結果、減肉による劣化が始まっていた。また、給水ポンプの絶縁抵抗値や運転電流値に異常値が散見されるようになった。そこで２００６年（新築入居後25年）の管理組合総会で、これら設備を数年間かけて根本的に改修する決議をした。

２　改修工事

　２００６年、先ず雑排水管の埋設管損傷部分を大規模に修繕した。次いで、２００７年に全戸の台所雑排水たて管を更新した。台所雑排水たて管はほとんどが階段室のＰＳ内にあったが、一部の住戸では和室の押入れ内にあり、その住戸にとっては煩わしい工事であった。

　さらに２００８年に共用給水たて管、浴室・洗濯・洗面の専有排水管３０１戸分、共用雑排水たて管44系統を全部更新した。共用雑排水たて管は住戸のほぼ中央にあるトイレＰＳ内にあり、便器の脱着を要する工事であった。２００８年の工事は４月から12月までの８ヶ月間を要した。

　工事会社は、競争見積りによって株式会社太平エンジニアリングを採用し、事故なく、高品質で、工程表のとおり２００８年12月20日に完工した。 管理組合は、２００６年から２００８年までの工事には総額６億円の資金を要した。

３　資金の積み立て

　１９９２年の第１回外壁等大規模改修実施時に、その16～17年後の２００８年頃にはこうした設備の劣化が生じることが予測されていたので、早いうちから数年間隔で修繕費積立金月額を増額し、２００８年の現在では１戸月額１８、０００円になっている。

　これとは別に、駐車場使用料等収入をほぼ全額修繕費積立金会計に繰り入れているので、現在の管理組合修繕費積立金年間収入は８、０００万円であり、上記工事代金を修繕費積立金から支払った後もなお１億円の資金を有している。

　３年間で６億円というような多額の資金を要する場合、全戸から臨時徴収することや借入することも一方法であるが、当管理組合は約20年をかけて修繕費積立金を積み立ててきたものである。

　今後、２０１１年に行う第３回目の外壁等大規模改修工事に３億６、０００万円を要すると試算されているが、その時には１億円の資金不足に陥ると思われる。時節柄、修繕費積立金の改訂は難しく、この資金をどのように調達するか、今後の理事会の力量が問われるところである。

＜アメニティ新聞316号 2009年1月掲載記事＞