Ｑ

　最近、大手の新聞にも記事が掲載されていましたが、国土交通省による「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」結果が発表されました。一部の不適切コンサルタントによる割高な工事費つり上げ問題を未然に防ぐため、適正な工事費かを検討する目安として、大規模修繕工事費の９４４事例のアンケート結果を公表されたものです。

　それによると第１回目大規模修繕工事費が平均１００万円/戸、第２回目が平均９７・９万円/戸、３回目以降が平均８０・９万円/戸と、回数を重ねるほど戸当たり工事費が低額になっています。

　昨年、当方のマンションで第２回目の大規模修繕を行いましたが、第１回目の大規模修繕工事より第２回目の大規模修繕工事費が３割以上高額でした。12年前の建設物価が３割以上安かったとは思えません。割高な工事費で工事をされたのでしょうか？

Ａ

　不適切コンサルタント問題とは、格安なコンサルタント料金で受託し、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるよう不適切な工作をし、その結果高額な工事費で管理組合に経済的な損失を与える一部のコンサルタントがいる問題です。

　お問い合わせの件ですが、大規模修繕の工事費は、一般的に１回目より２回目が、２回目より３回目が工事費は高額になります。それは１回目の大規模修繕ではコンクリート躯体の修繕や外壁・鉄部の塗装の塗替え、床防水の修繕、シーリングの取替等の”基本修繕”のみですが、２回目や３回目になると、その”基本修繕”の他に各種金物の取替や建具の補修・取替などが増え、更に設備の修繕等も加わることもあるからです。

　国土交通省による「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」の各回の大規模修繕費は、このアンケートを実施した年度の直近３年間（２０１４年～２０１６年）に行われた大規模修繕の工事費のデータです。すなわちその間に行われた第１回目の大規模修繕工事費は２００４年前後に建てられたマンション、第２回目の大規模修繕工事費は１９８９年前後に建てられたマンション、第３回目以降の大規模修繕工事費は１９７５年以前のマンションの大規模修繕工事費に当たります。

　２００４年前後のマンションと１９８９年前後、１９７５年以前のマンションの違いは住戸の専有面積だと思われます。当実態調査には住戸の専有面積のデータがないので定かではありませんが、２０００年頃のマンションは専有面積が70㎡台が主流であると共に、80㎡超えのシェアも高くピーク時と言われています。一方それ以前のマンションは専有面積は徐々に狭くなり、１９７５年以前は60㎡前後の団地型が主流でした。専有面積の大小は外壁等の修繕部位の面積の大小に連動します。同じ戸数のマンションでも修繕部位の面積が小さいと戸当たりの工事費は低額になります。よって１回目の大規模修繕工事が２回目より、２回目が３回目より高額なデータとなっている要因の一つだと考えられます。

　国土交通省が不適切コンサルタントによる被害防止のための参考としてこの様なデータの公開は大歓迎ですが、データの誤解に注意が必要です。

　又、この調査には大規模修繕工事におけるコンサルタントの設計･監理等の業務量データも報告され、不適切コンサルタントの常道な手口である著しく低い設計・監理料を見抜こうとの事ですが、業務量だけでは判断出来ません。業務量は同じでも業務単価が安ければ設計･監理料は低く出来るからです。更にこのデータには不適切コンサルタントからのアンケートデータも含まれているであろう事も考慮が必要です。

回答者：NPO日住協協力技術者
一級建築士　山田　俊二
(集合住宅管理新聞「アメニティ」2018年6月号掲載)

大規模修繕工事費用に関するＱ＆Ａ

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