分譲マンション建替えの論理
マンション建替えが管理組合の中で話題となるケースが増えてきた。今回「アメニティ」創刊20周年を記念し、マンション建替え制度全般について、シリーズで特集する。
第１回の11月は、「マンション建替え制度の論理」と題し、「建物の区分所有等に関する法律」「マンション建替えの円滑化等に関する法律」といった建替えに向けての“車の両輪”を紹介する。
建物の区分所有等に関する法律
法制審議会答申後も大きく変化
区分所有法＝マンション法は、昭和58年の改正以来、ほぼ20年ぶりに改正されようとしており、現在開会中の第153回臨時国会で成立しようとしている。
その背景の大きな柱は、昭和37年に同法が制定され、その20年後に改正し、それから20年を経過しようとしている点。平成7年に発生した阪神・淡路大震災を契機としての被災マンションへの法の対処を充実させる狙いであり、都市再生という政府方針の流れに、マンションが組み入れられているという経済的側面等が挙げられている。
こういった流れを踏まえ法務省は、一昨年２月に法制審議会に諮問し、建物区分所有法部会が審議。今年３月には中間試案を公表。さらに検討を重ね８月には要綱案をまとめ同審議会総会に提出。９月３日に同総会から法律案要綱が法務大臣に答申されたものの、その後、特に「団地」を含んだ建替えについて、改定が進められた。
計16回行われた審議会でのマンション建替えの論点は、これまでの法律で客観的要件とされた「費用の過分性」の明確化。これに替わるものとして老朽化にあっては「30年」を明記すべきかどうかが議論されたものの、結局は、客観的要件をはずし組合員、議決権の各５分の４以上という多数決のみで、建物を取り壊し再築できるものとした。
また、団地内建物の建替えにあっては、その内の１棟の建替えは、１棟内５分の４以上とし全体の４分の３以上が承認して初めて建替えできるものとし、団地内建物の一括建替えにあっては、全体５分の４以上、各棟３分の２以上で可能とした。団地内の建替えは、すべて審議会終了後に同省内で詰められたもの。
これに対し、建設業界では、「判りずらい客観要件がはずれ歓迎したい」とする見方や「円滑化という点ではかえって混乱する」との見方が交錯。法律案の動向に注目が寄せられている。なお、学会等の反応は、「団地」という現状が、一応に同じ建物で構成されているわけではなく、低・中・高層住宅、加えて超高層住宅を含み単一の管理組合で構成されているケースもあることから、「改悪の恐れあり」との指摘も出ている。
施行迫る「円滑化法」の全容とは
国土交通省の井上勝徳・高度利用調整官に、今年６月に成立した「マンション建替えの円滑化等に関する法律」について、レクチャーしていただいた。マンション建替えの最重要法案となる。チェックしていただきたい。
今回は今年６月に成立いたしました「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」についてご紹介させていただきます。
実は円滑化法と同時に区分所有法というマンションの権利関係を決める法律も現在法務省で改正作業中です。建替えについては二つの法律が車の両輪でございまして、両方が完成して一応の形が整うといえます。
円滑化法の出来るまでの背景というのは皆様方の方がよくご存知だと思われますので、この法律が何をやろうとしているかという点から説明いたしますと、ひとつは建替えを行う組織に法的位置付けを与える（マンション建替え組合の設立）。もうひとつは、建替えをするにあたって権利関係の取り決めを行うというもの（権利変換手続による関係権利の変換）で、これが大きな柱です。
次に具体的な中身についてご紹介いたしますと、国交省としては、建替えの円滑化に関する基本的な方針を先ず作りたいというもので、
１．どうやって合意形成を促進したらよいか
２．具体的に建替えに入ったとき円滑に進めるにはいろんなことをついて詰めておきたい
３．今まで住んでいた方への対応をどうするか
４．かなり老朽化が進み危険な状態の場合、そうものへの対応をどうするか
といたしまして、パブリックコメントを行い広く意見を伺ってきました。
本題に入っていきますと、まずは、マンション建替えの事業主体をつくろうということでありまして、マンション建替えの組合設立、都道府県知事の認可をいただき法人格をつけるとし、その際条件といたしまして、５人以上が共同で、申請する際は建替えに合意した方の４分の３以上の同意を得るというものです。そして定款と事業計画を提出していただく。申請があった場合は、本庁で縦覧しどういう内容か、抵当権の状況等を踏まえ意見を聞きながら公開の場で行って認可します。
もうひとつの特徴は、民間の業者の協力を得て建替えをする場合、その方たちに対し、参加組合員制度を設け、組合員の一人として参加し、いっしょに建替えを考えていくというふうにしました。
それから、具体的な建替えについて説明をいたしますと、建替え時に一度区分所有権というものを消滅させていましたが再開発法で用いられた権利変換の手法を導入し、建替えをする際はいろいろな権利をスムーズに移行するようにしました。
組合が出来たものの決議に反対だという場合は所有権を時価で売り渡してほしいということが請求できます。この場合時価というのはトラブルのもとともなりがちですので、法律に基づく判断指針を作成し施行までに公表したいと思っています。
次に、総会の手続ですが、建替え組合の中で５分の４というのは人数・持分の両面で必要ということでございます。また、いろいろな登記を一括で出来るようにしたというのも特徴のひとつです。
さらには、建替えの際の支援制度を充実させています。優良建築等整備事業にあっては、建設費で申しますと、つかみで１０数％軽減できますし、公庫、債務保証、税制等、かなり手厚くまた特例の措置を設けています。
建て替えを促進する側の論理
関係者座談会
ここ１０年来建替えに取組む住宅管理組合等の代表らと共に円滑化法の枠組みに対する質疑応答を座談会の形で行った。
日住協への加盟組合は、団地型マンションが多く、この座談会でもエンパイアコープを除いてすべて団地型だ。すると、円滑化法がすんなり役立つだろうか。区分所有法の改正も踏まえながら、公布・施行が目前に迫った、出来つつある制度をどのように活用すべきかを射程に議論する。
<座談会参加者>
井上 勝徳氏（国土交通省 市街地建築課 高度利用調整官）
穐山 精吾氏（NPO日本住宅管理組合協議会会長・全国管理組合連合会会長）
下村 泉氏（稲毛海岸3丁目団地管理組合理事長）
【千葉市・68年入居・７６８戸・中層５階・２８棟】
小澤 満寿夫氏（多摩ニュータウン諏訪２丁目住宅管理組合理事長）
【多摩市・71年・６４６戸・中層・２４棟】
山岸 光之氏（国領住宅管理組合 建替え委員会副委員長）
【調布市・60年・１００戸・中層・１０棟】
佐藤 忠雄氏（六浦台住宅管理組合 建替え委員会委員長）
【横浜市・70年・２００戸・中層・１４棟】
浜岡 紀子氏（西小中台住宅管理組合法人 理事）
足羽 智子氏（西小中台住宅管理組合法人 前建替え委員会副委員長）
片野 貴美枝氏（西小中台住宅管理組合法人 前建替え委員会委員）
【千葉市・71年・９９０戸・中層・４０棟】
山縣 知彦氏（エンパイアコープ住宅管理組合法人 建替え委員会副委員長）
【新宿区・65年・１２０戸・高層７階・単棟】
※【】内は、所在地・入居年・住戸数・住宅形式・棟数
司会：竹田 智志（本紙客員編集委員 千葉経済大学非常勤講師）
下村：平成12年の建替え決議時に円滑化法があったらなーとつくづく思います。もし、この法律があったら反対は半分以下だったでしょうね。また、各棟5分の4以上の承認というのはとっても難しい。うちには１棟10戸というのがあって、その内の３戸が反対したら周りが全部賛成でも不可能になるわけです。住宅ローンの継続では、金融機関とも相談しましたが、円滑化法の示すようには行きませんでした。80％のコンセンサスが関門ですね。
井上：9月3日の法制審に期待ですか。これまでの全員同意からすると前向きに検討されているとは思います。
穐山：私は団地の一括建替えというのを是非法文化してほしいと要求しているのですが。
下村：1棟単位というのはどうも問題だと。
穐山：タウンハウスなら３戸で１棟というのもあり、4分の3も5分の4も無理、とても極端ですけどね。
井上：1棟ずつ建替えるのではなく一括して行うということですか。
下村：私どもでは、ゾーン型という考えはなく全体をまとめて行いたい。後で残った部分に不利が生じないように、あくまで全体的にと考えてきました。平成4年の自治体折衝のときも、こう考えから高さ制限100メートル、容積200％というのが出てきたと思います。
平成12年はディベロッパーとの約束で期限があり全体的な説得というのは出来なかったのですが、今年から少しづつ学習を重ねていこうと思っています。
小澤：棟毎の決議は必要ですかね。
穐山：現在、基本方針を作っています。こういった話を円滑化のための基本となるものに盛り込んでいっていただきたい。
小澤：豊中市のケースもあり、団地型マンションの建て替えには、自治体の協力というのが本当に大事ですね。
下村：仮住戸の問題では自治体を回りましたが、あのときの制度ではだめでした。規則通り抽選となるわけです。でも仮住戸300戸となると、一地区一時期では難しい。子供達の学校の件もあるのですが。
井上：公団も含め300戸となると難しいですね。
穐山：でも、こういった側面の支援が大事です。地方自治体がこの制度をどう立ち上げてくれるか重要。自治体によっては大変頭の痛いところかな。
司会：では次に、ちょっと建替えのプランづくりから議論してみましょう。
小澤：ゾーン型というのは、これまで育んできた住民同士のコミュニケーションを壊したくないことから発送したものです。選択肢を広げ、建替え、売却、既存というゾーンを作った。でも最近は売却ゾーンに買い手がつくか心配です。
佐藤：バブルがはじけ等価交換がだめとなると１棟の建替え実現を目指すことにしたわけです。等価交換方式による一括建替えは難しい。先ず建替え賛成者から建替えを進め、いずれという方は居室を代わっていただくと言うようなシステムを考えてきました。
これにあたっては方針の転換だとする抵抗の声も多かったのです。私共の住居は、専有床面積が一律に50平方メートル以下ととても狭い。例えば子供が２人いて男女だとすると、小学校の高学年になる頃には転居の問題が生じてきます。
浜岡：等価交換ではなく等価・等積交換を目指したわけですが、現在考えてきていることは、多世代が支え育む街ということで、一括で高層の住宅にするより、緑の多さを活用し、じっくりと再生を続けていけるようなスタンスを考え、次の世代にも繋ごうと考えています。
山岸：円滑化法は大いに役立ちそうだと思う。棟毎の賛否は必要かな。私達は、反対の方もこれならしょうがないかというようなコンセンサスを目指していきたいと思います。また、円滑化法や区分所有法とは別に、私の住宅のあるエリアでは、都市計画法上の地区決定を行わなければならないということもあります。この解決が難しいのです。
山縣：接道問題があってなかなか難しいのですが、隣地と協力、事業者側の協力といったことを考えていこうと思っています。
司会：これまで主流だった一括建替えから、計画無きところに再開発なしというような徐々に建替える方式が見え始め、これからのマンション建替えの２大潮流のように思います。出席者の皆様２時間たっぷりと色々なお話を教えてくださりありがとうございました。
各住宅の建替え構想
西小中台住宅は、建替え、増築、リノーベーションを含む部分更新等を検討し、住み続けられるための団地の再生を探ろうとしている。
六浦台は先行してモデル１棟を建替え徐々に増やす方式を検討。
多摩諏訪２は、等価交換、自己負担、既存部分を分割するゾーン型建替えプランを導入。住民の選択肢を設定することで住民の合意形成を高める手法を考慮。これらは団地型、郊外型という住居を取り巻く環境と少子高齢化のウェーブ、平成不況という社会的情勢から一括建替えを回避して、資金バランスを踏まえた時系列的建替えに着目し、これまでにない構想を展開しようとしているのが特徴だ。
国領住宅は、立地的にも恵まれ一括の建替え事業にも道が開けており、円滑化法の導入が可能なケース。
稲毛海岸３は、平成10年に建替え決議を住民総会で諮り全体では80％をクリア、棟毎では８棟で80％に達せず建替え実施を断念。すでに円滑化法、改正区分所有法を踏襲したような展開を見せた。
エンパイアコープは、円滑化法、区分所有法の枠組みを超えて、公法の規制が最大の難関である。
建て替えを請け負う側の論理
マンション建替えは､管理組合の合意形成､住民の資金負担面など、企業側からすると全く不透明なことが多い。プロジェクトとに関わっていこうとすると新築と比べて､かなり長期間かかり、建替え検討の初動期から参加していても、新しい段階ごとにコンペがあると、リスクも大きくなり、コストの回収にも困難が伴う。新制度が整いつつある今、建替えに実績を持つ企業側の動向を探った。（ ）内は建替え実績
【積極的対応型】
長谷工コーポレーション「新制度については施工令待ちという状況。建替え組合､権利変換システムなどメリットが大」（１４件）
藤和不動産「マンション建替えは再開発だけではできない。区分所有ということをどう知るかが大きな鍵。新制度を上手く活用できれば」（２件）
旭化成「建替えは住民の皆さんといっしょに勉強しましょう。というスタンス。住民の皆さんがひとつにまとまるために手が必要ならアドバイスの段階から入っていきたい」（３件）
安藤建設「これまで関わってきた事例からすると、自分達の建替という居住者の意識が大事。リニューアルから建替えまで対応が可。新制度はもちろん当社独自の民事信託方式も活用し対応していきたい」（７件）
竹中工務店「新制度は追い風につかえそうか案件ごとにじっくり対応。地権者の特性を見極めながら､そのマンションの建替えを工夫していく」（５件：東京エリア）
【社内体制整備中】
東急コミュニティ「今は事業のスキームを考える段階。管理を受託している具体的事例と向き合いサポート点を見極め､どう絡んでいくか詰めていきたい。」（２件）
東京都住宅供給公社「既に分譲した物件でリフォーム等を含めて相談が増加。取り組みをどう具体化していくか現在検討中」
なお、東京都は、今月内にも建て替えアドバイザー制度を設け、都内にある約40万戸の築30年を超えるストックについて相談に応じるかまえ。
【個別対応型】
三井不動産「系列管理会社、当社が以前販売した物件を対象に検討。今後は建替えを考えるところが増え､これまでより円滑化が期待できそうだが､最終的にはコンセンサスが重要」
森ビル「マンションの単独再開発は少ないが、それを含む総合的開発は多い。今後興味をもつところだ」（１０件）
鹿島建設「物件によってリフォームにも建替にも対応できるのが当社の特徴。どちらを選択していくかは話合いのプロセスの中で決めていくことが可能。建替え検討の当初から販売までを一手に対応可」（３件）
野村不動産「現在､特段の対策を設けているわけではない。実務をやりながら具体の対策を立案していく方向だ」（４件）
大成建設「権利関係がすっきりするまではかなりの時間が必要。有象無象の整理を誰がやるのか問題は山積。事業として成立するかじっくり検討」（マンション単独は１件）
三菱地所「まずは現在関わっている継続的な案件を解決。片手間なことではできないので、どう対応していくかじっくり検討。今のところ新規の案件は受け付けない」（２件）
マンション建替えは難題～再開発プランナーは救世主か～
建替えの取組には初動期が大事で、居住者がどこに相談をして方針を定めていくべきかはプランの成功・不成功の重要な“鍵”。再開発コーディネーター協会（東京・港区）は、マンション建替えの相談窓口を平成０年に開設。同協会に登録している2304人の再開発プランナーが相談に応じている。
同協会によると、プランナーは設計部門のコンサル、ディベ、ゼネコン出身者が多く、資格試験をクリアしている。建築基準法、都市計画法等をかなりマスターしていることが合格の条件となる。建替え検討の初動期に、等価交換方式のみに傾倒する管理組合の傾向の是正に期待がかかる。
公法分野はプランナー側がアプローチ。当該マンションにマッチしたプランの枠組みを設定していくのに役立てる。プランの枠組みから住民のコンセンサスを構成していくのが管理組合、建替え推進委員会の役どころとなる。
まとめ
マンション建替えの困難さは、まだ克服されていない。建替え推進に向けた管理組合の最重要課題は、内部規律の遵守という点である。さらに担当の役員は、「身ぎれい」「時間の設定」「事業協力者との紳士的協定」など多面的な資質要求がある。建替え推進部門から居住者への情報公開という点も重要だ。
もうひとつの課題点は、「従前の居住者は『無償』で済ませたい」という声であり、建替え検討の初動機にある組合からよく耳にする。確かに郊外型であれば数百人の区分所有者の賛成を要するから、それを得るために無償は大きなインセンティブ（誘因）といえようが、１戸建て住宅の建替えは無償ではできない。都心でもない限りこの夢に実現性はない。
郊外型・団地型の分譲マンションは、「建築基準法」「都市計画法」上の「一団地」にしばられ、さらには「ニュータウン法」等の制約も加わり、なかなか計画が前進しないケースを経験した。都心のマンションにあっては、現在の容積率を超えて既存不適格状況にあり、建替えすればより小型化することが判った。マンション建替えには幾重もの難題が立ちはだかっている。
円滑化法は、区分所有者と議決権という二重の縛りの中で、区分所有法62条による「建て替えの合意」が得られた段階移行に活用されるべき制度であって、決して建替え促進法ではない。64条を明確にし、具体化したものと理解できる。建替え問題の１階部分を区分所有法が担当し、２階部分を円滑化法が担っているといえる。
また、分譲マンションの高齢化現象の問題もある。建替え実現を目指す組合にとっては、意欲・資金力等を踏まえ、火急の懸案事項として浮上してくる。特に郊外型・団地型の分譲マンションに多い中層階段型の住居は、建物が堅牢であろうと「住まいつづける」という観点からは問題が生じている。4～5階の高齢者の中には、住み続けられない人も出てくる。住み替えが順調に進むケースは別として、そうでない場合はストックとしての活用に大きな疑問符がつく。
エレベータを設置することはどうだろうか。これも資金負担、コンセンサスの面から実現は難しい。結局は躯体を活用しつつ、スーパーリフォームと呼ばれる大改修を考えるか、建替えしかなくなる。
わが国の法体系からすると、「建替え」か「修繕」かの選択肢しか用意されていない。どちらの対策にも乗り切れず苦慮するケースが起こるだろうことが危惧される。そこで、その建物の危険度が増し、居住者の修繕意欲が低下してしまった場合には、区分所有関係の解消を宣言する形態が必要なのでないかと考える。
敷地を売却し、一部に新しい建物を作るというのも、終了プロセスの中で区分所有者がプランに参加・構成していければ資金・負担の両バランスを考慮しても有為に行えると考えるからだ。
（本紙客員編集委員・千葉経済大学非常勤講師 竹田 智志）