横浜市にある港北ファミールハイツ４３８戸、築15年のマンションで機械式駐車場２３４台を取り外し、自走式立体駐車場３５３台に改修した。計画対象外駐車台数が１２０台で、合計は３５４台から４７３台になった。４億９１４０万円の工事費用を要した。大規模駐車場改装のため一時駐車場を、２・５ｋｍ離れた位置に確保。土地の使用料（２３７６万円）、駐車場の整備工事費（１６７０）、監視カメラ設置工事費（１５５）、送迎サービス交通費（２３７８）、深夜警備費（２６３）の合計が６８４２万円、利用台数２００台、使用期間10ヶ月で１台当たり月３・９万円。この他に設計監理料、各種申請費用が加わると、６億円近くの費用を要したことになる。対象外を除き新たな自走式立体駐車場となった３５３台で除すと、１台当たり１７０万円の工事費。一時駐車場確保に全事業費の11％以上かかるのは意外に大きな出費であろう。送迎サービスの交通費も大きい（月刊リフォーム２００８年３月号、共同五月社・江守氏寄稿文一部抜粋）。代替敷地確保と維持に悪戦苦闘したようだ。

　「機械式駐車場を総取替えするには１台当たり、１００～１５０万円程度かかる。仮に３年、５年、８年周期で各パーツを更新し、15年で総取替えし、この間に２回の鉄部塗装をし、毎年の保守点検費や電気代を加算すると15年間で１台当たり２００～２５０万円の費用が必要になる。これは月額の駐車料金に換算すると１・１～１・４万円になる」（「改修によるマンション再生リニューアル」ぎょうせい発行より）。つまり１・１～１・４万円を徴収できない立地では不適設備になることを示している。

　ところが最近の分譲マンション広告を見ると機械式駐車場にも関わらず駐車料金無料が増えている。これは企業の販売優先策の結果だが、北海道を除いてほぼ全国的に広まっている。マンション販売不振が続けば販売方式として定着する勢いだ。車社会の群馬では２００％設置の場合でも駐車無料が登場する。全戸駐車場を確保するため、一部を機械式にした場合は、駐車料金をならして低く徴収することができるが、全面機械式の場合は大規模修繕費の２倍程の費用がかかる。まして１戸で２台保有したら15年で４００～５００万円かかる。廃止して埋め戻すのも意外と高い。時限爆弾もここまで大きいと処理できない。多分マンション周辺の駐車場に車が脱出するから、敷地内に放置された機械式駐車場はたちまち錆びだらけの鉄の塊に化す恐れが強い。そんなマンションは、スラム化が急速に進む恐れがあろう。

　デベロッパーは機械式駐車場が恐ろしいほどの金食い虫であること、事故製造機であることは既に知っているはずだ。駐車料金無料提示の目的は売り逃げを考えているからで、実態は詐欺に近い。良心的な業者が駆逐されやすい。こんな商法に自治体や国が無関心では、街づくりを論じる資格はない。ましてそんな国が、２００年マンションを提唱するのは、現実から目をそらすのが目的かと疑わざるを得ない。　（つづく）

(2008年1２月号掲載)