わが家ではT V番組をNHKの大河はそのままに、朝ドラをはじめ日曜日にまとめて視聴することが多い。ふと最近気づいたのは主人公が変わると、こうも描き方が違うものかということと、何度も主人公となる人物がいれば、描き方もいろいろあって、さぞ大変だろうということ。『どうする○○』も新たな見地がふんだんでついつい見入ってしまう。

　さて、いよいよ中間試案の取りまとめが公表された（本文29頁、補足説明136頁）。決議事項の緩和が大本線と思ってきたが、「区分所有建物の管理・再生の円滑化、被災建物の再生に向けた区分所有法制の見直しは、喫緊の課題」だとする。

　具体的な概観は、１）建物管理の円滑化であれば、①集会決議の円滑化、②管理に特化した財産管理制度、③専有部分の管理を円滑化する仕組み、④共用部分の変更決議の円滑化など。２）再生の円滑化では、①建替えを円滑化するための仕組みづくり、②区分所有関係の解消・再生のための仕組みづくり、③団地再生を円滑化するための仕組みづくりなど。

　さらに、３）被災区分所有建物の再生の円滑化では、①建替え・建物敷地売却決議等の多数決要件の緩和や、大規模一部滅失時の決議可能期間の延長と盛り沢山である。

　恐らくは、これだけ幅広の議論がなされるわけだから、これらの議論を行うに当たっては、各分野毎の専門家群が構成されていて全体としては、横一線で緩和路線に向かうというものの、各セクションの担当者は「我田引水」とばかりに競っているようにも見えるが、これは筆者の想像でしかない。

　これに加え、区分所有関係の解消・敷地一括売却や建物の取壊し等、多数決による一棟リノベーション工事といった新制度の創設へと続く。実に多種多彩なバリエーションだ。

　では、具体的な概観に加えて新制度も横一線に導入されたとしたらどうなるか。住宅が余り、極端に人口が減少することが予測される中で、多種多彩なバリエーションが機能するのだろうか。

　7月24日付某紙朝刊一面、対社面では、建替え決議の緩和を大きく取り上げている。が住宅余剰・人口減の直中、区分所有者の意思が建替えへシフトするものだろうか。ましてや解消決議、一棟リノベの導入も予定されている中で。

　とはいえ、横浜市の郊外で今、60戸足らずの団地型マンションの建替え工事が急ピッチで進行している。緑地は借景、建物には駐車場もE Vも備わり、しかも中層住宅、最寄駅まで徒歩5分といったアクセスで、機能面では申し分なく、約３倍規模のマンションとなる。だから建替え可能なのだ。

　従前の居住者は、継続して住むことも、処分して住み替える事も可能である。隣接地の団地型マンション（約50㎡）の価格の推移を見てみると、バブル期：4000万円、崩壊時：600万円台、現在：2000万円（リフォーム込み）で推移する。専有面積次第だろうが、当該マンションの販売価格は結構張り込むと予測される。

　こういう住宅団地がどれだけあるだろう。横一線のバリエーションならむしろ、全体で土地の売却を進め、住み替え（解消）が本格化するのではないか。これなら約２年間の仮住まいも必要ない。パブリック・コメントの手続期間は９月３日まで。「どうする○○」耳奥でまた鳴った（つづく）。

明治学院大学法学部兼任講師・本紙客員編集委員　竹田　智志

（集合住宅管理新聞「アメニティ」２０２３年８月号掲載）