マンションの再生という言葉が使われるようになりました。この再生という概念は、従来の修繕や改修とどう違うのか、建替えやコンバージョンとの相異など、わかりやすく解説していただきます。
今回からシリーズでお届けします。

はじめに

　集合住宅がマンションという名称で分譲され始めてから、既に４０年以上が経過している。自己が所有する建物を維持管理するという行為は、戸建て住宅ではあたりまえのことであるが、複数の所有者（個人）が一つの建物を共同所有・管理する例はマンションを除いて数少なく、その歴史も浅い。

　私がマンション住まいを始めたのはちょうど３０年前からである。それ以前は当時の住宅公団（その後何回か名称が変わっている）洋光台団地の賃貸住宅であったが、知人が公団分譲のマンションを購入、引越しの手伝いをしたことがきっかけとなった。本紙にも最近掲載された横浜の南永田住宅である。千戸を超える１０・１４階建の高層団地であるが、丘陵地に建てられ傾斜面をうまく利用した配置と屏風状の建物形態が特徴となり、当時は建築の専門誌にも掲載された団地型マンションである。現在、第２回目の大規模修繕を終え、外観（色彩計画）、玄関・エレベ－タ－ホ－ル、廊下・階段廻りも全てグレ－ドアップされ、新築マンションに生まれ変わった。「マンション再生」の第一歩といえる。

　この団地で、初めて管理組合役員の経験をしたのは、入居５年目の時であった。管理組合という耳慣れない組織で一体何をするのか、しかも副理事長である。全くの素人から始まったが、１年間の任期（全員交替）のうちに、何とかその内容を把握・理解できるようになった。同時に、次年度に役員が全員交替してしまい、また、管理会社に全てお任せでは、いろいろ問題があると気付いたのもこの頃であるが、この状況は、今でもあちこちのマンションで繰り返えされている。このような経験を踏まえ、翌年度はほとんどの役員が留任、提案者の私は結果として理事長をさせられることになった。

　その後数年間、現在の住まい（これも公団の分譲であるが、低層のテラスハウスを主体とした２３６戸の団地型マンション、今考えると、私が家庭を持ってから住まい購入に要した費用の大部分は、公団に支払ったことになる。）に移るまで理事を続けた。この間に、私としては初めての長期修繕計画策定に携わっている。当時は、マニュアルもお手本的なものもなく、試行錯誤で作成したものであった。長期修繕計画の策定手法については、以前、本紙に連載したことがあり、また、セミナ－、講演会等も何回となく行ってきたが、この時の経験が私のマンションの維持管理に関する研究の始まり、２３年前のことである。

　マンションの長期修繕計画の策定状況については、本年、国交省より発表された「平成１５年度マンション総合調査」結果によれば、８０％を超える値となっている。しかし、その内容は定かでなく、との程度のレベルのものか、また、修繕積立金との検証となると、若干、疑問が残る。更に、これらの調査に協力できるマンションは「優等生」的な存在と思われ、当然のことながら維持管理への関心も高い。一方で、最近の首都圏における他の調査によれば、長期修繕計画の策定率は６０％に満たない結果が出ており、しかもその中には３０年を超えた高経年マンションもかなり存在しているといった実態もある。

　ここ２～３年の間に、マンション管理適正化法、マンション建替え円滑化法、区分所有法改正に伴う標準管理規約の改訂等、マンションの維持管理に関連する様々な法の整備がなされてきた。しかし、その内容については、管理組合の役員であっても、あんがい知っていないことが多い。特に、マンション管理適正化法では、管理組合の適正管理への努力義務があり、また、指針では長期修繕計画の策定を基本的事項の一つとして挙げているが、その認識も未だ低いのではと思われる。

　マンションの維持管理には様々な内容があり、その中心的なものに大規模修繕が位置付けられているが、高経年マンションでは、今後その内容が課題となる。近年、「マンション再生」という新しい言葉を耳にするが、当然、再生の手法の一つに「建替え」が挙げられる。しかし、一方で大規模修繕でのグレ－ドアップによる長命化も、再生の一手法と考えられる。

次回からは、このマンションの長命化を図るための「マンション再生」と、その手法と実施について、過去に行われた大規模修繕工事の経緯・内容を含め、私の考えを述べてみたい。